¿Qué pasa si el propietario no para mantener las propiedades libres habitables y molestas?
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Cuando los propietarios no pueden mantener propiedades de alquiler habitables y libre de molestias y dejar de poner remedio a los problemas graves planteados por los residentes, varias consecuencias pueden seguir. Sin embargo, para que pueda ser considerado legalmente responsable y para que los residentes tienen derecho a recurrir, se deben cumplir los siguientes cinco condiciones:
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El tema hace que la premisa del residente inhabitable o una amenaza significativa para la vida del residente, la salud o la seguridad.
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El residente le notificó de la cuestión.
Ni el residente ni invitados del residente, un niño o mascota causó el daño. (Si uno de ellos causó el daño, entonces el residente es responsable para su fijación o el pago de su fijación.)
El residente dio usted o su agente de acceso a los locales para realizar la reparación. Los residentes no pueden exigir que reparar daños si interfieren sustancialmente con su capacidad para llevar a cabo la reparación, tales como la prevención de un electricista de entrar en la unidad para fijar el cableado defectuoso.
Usted no pudo remediar la situación en un plazo de tiempo razonable. (¿Qué es razonable varía en función de varios factores, incluyendo cómo los residentes se ven afectados y los estatutos estatales y locales, pero dos a cuatro semanas son típicos. Por supuesto, si la calefacción se apaga en medio de un día de invierno frío, puede significar razonable se requiere atención inmediata).
En general, los residentes tienen el derecho legal de tomar cualquiera de las siguientes acciones:
Retener o plica una parte o todo el alquiler hasta que se realice la reparación. En algunas áreas, los residentes deben obtener el permiso de los tribunales de retener o de depósito del alquiler y la cantidad retenida puede ser limitada.
Contratar a un contratista externo para hacer la reparación y deducir los costos de pago de la renta futura (s). Los residentes sólo deben utilizar personal calificado y con licencia además de proporcionar copias de las ofertas o estimaciones y prueba escrita de pago de una cantidad razonable para completar el trabajo.
Personalmente reparar y deducir los costos de reparación de los pagos de alquiler en el futuro. Los residentes no deben intentar hacer los mismos (o un pariente o amigo) el trabajo a menos que estén calificados y con licencia adecuada, si es necesario, para hacer el trabajo específico necesario.
Demandar por daños y perjuicios a la fecha de conocimiento de los propietarios de la violación de la garantía de habitabilidad. La medida de los daños es generalmente la diferencia entre el valor de los locales alquilados en su condición inhabitable y su valor razonable de mercado de alquiler.
Demandar para obligar al propietario a hacer las reparaciones mediante la obtención de una orden judicial que requiere que el propietario haga las reparaciones. Tenga en cuenta, sin embargo, que los tribunales no es probable que utilice esta opción, ya que implica la supervisión del tribunal costoso. Una variación de este recurso permite que el propietario y residente de acuerdo en que el residente puede reparar el daño y restar el costo de las reparaciones de los pagos de alquiler en el futuro.
Salir y terminar el contrato. Si las premisas son verdaderamente inhabitable, el residente tiene derecho a circular fuera temporal o permanentemente sobre la base de los motivos de desalojo constructivo - al no proporcionar a los residentes con una vivienda habitable, que los expulsó, rompiendo el contrato de alquiler. Por otra parte, el residente puede demandar por daños y perjuicios para el propietario de romper el contrato de arrendamiento y puede recuperarse para el estrés emocional y físico.
Uno de los costos que raramente se mencionan de fracaso de un propietario para proporcionar viviendas habitables es la reducción en la ocupación. Como residentes se mueven en respuesta a las condiciones de vida debajo de la norma, la ocupación y los ingresos procedentes de los pagos de alquiler soltar. Mantener sus unidades de alquiler y áreas comunes en buen estado es una buena decisión de negocios.
Los residentes en las propiedades reguladas por la Autoridad de Vivienda de la Ciudad de Nueva York (NYCHA) pueden hacer una reclamación por incumplimiento de la garantía de habitabilidad, incluso si no pueden servir a un aviso de la demanda en el NYCHA antes de elevar la reclamación, siempre y cuando lo que buscan es una alquiler partió y no un fallo de dinero.
Los residentes que quieren un juicio de dinero de la NYCHA deben servir a la ciudad con una notificación de la reclamación de daños y perjuicios.
Si la falta de condiciones de vida habitables viola los códigos y los inspectores estatales o locales de construcción o de salud verifican la violación, pueden requerir que para solucionar el problema y pagar multas o penalidades adicionales.