Cómo cumplir con las normas de vales de elección de vivienda (vhc) y los reglamentos para el alquiler
Como propietario, usted debe asegurarse de que está en conformidad con las normas del VHC. El programa de Vales de Elección de Vivienda (HCV), un componente importante de lo que comúnmente se conoce como Sección 8, es el programa del gobierno federal más importante para ayudar a las familias de muy bajos ingresos, los ancianos y los discapacitados en el alquiler de una vivienda digna, segura e higiénica en el mercado privado.
VHC está disponible para residentes de bajos ingresos calificados y requiere cada residente a pagar un porcentaje de sus ingresos mensuales para el alquiler, con el saldo pagado por la PHA local. Puede encontrar detalles completos del programa en el Guía del VHC.
La comprensión de cómo funciona el VHC
El programa VHC tiene dos objetivos:
Para permitir a los hogares de bajos ingresos más opciones en la vivienda
Para reducir la concentración de los hogares de bajos ingresos en edificios y barrios particulares
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Hay varios tipos de viviendas de alquiler calificar para la certificación del VHC, incluyendo casas unifamiliares, condominios, dúplex, apartamentos y casas móviles. La unidad de alquiler debe cumplir con los estándares de ocupación HUD directrices, que generalmente permiten a dos ocupantes por dormitorio.
HUD le permite establecer sus propias normas de ocupación de su propiedad, que puede ser mayor o menor que las normas federales. Pero ser cauteloso sobre el establecimiento de normas que sean más restrictivas, ya que deben estar basadas en razones comerciales legítimas o ser obligados a proteger la salud y la seguridad de sus residentes.
El programa HCV proporciona pagos de Asistencia de Vivienda a base de residentes (HAP), que son los subsidios de alquiler o vales que los residentes pueden utilizar para alquilar viviendas de alquiler de propiedad privada. Los residentes con ingresos familiares que son menos que la PHA publicada el ingreso anual máximo de tamaño de la familia de un área local son elegibles para asistencia VHC. Las tapas de ingresos para las familias se establecen por lo general entre 50 por ciento y 80 por ciento de los ingresos medios local.
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Después de la calificación, los residentes recibirán vales VHC o certificados y tienen hasta 60 días para localizar las unidades de alquiler. En ciertos mercados de arrendamiento apretados, los residentes tienen hasta 120 días para encontrar las unidades de alquiler adecuadas. La PHA local hace inspecciones para asegurar que la unidad de alquiler cumple con los estándares mínimos de vivienda de HUD de calidad (HQS) al inicio del arrendamiento, tras la renovación anual, y bajo petición.
La PHA paga el subsidio de alquiler directamente a la propiedad de alquiler en nombre del participante del programa. Bajo este programa, el residente debe pagar la cantidad que sea mayor - la renta mínima de PHA (por lo general $ 25 a $ 50) o el inquilino total de pago (TTP), que se basa en ya sea el 30 por ciento del ingreso ajustado mensual de una familia residente o 10 por ciento de ingreso bruto mensual de una familia residente.
Otra posibilidad es si la familia recibe pagos de asistencia social de una agencia pública y parte de los pagos se designan específicamente para satisfacer los gastos de vivienda.
Si el residente selecciona una unidad con renta superior a los límites de PHA, el programa también prevé un límite máximo de alquiler de la carga inicial, de manera que la parte del residente de la renta no supere el 40 por ciento de su ingreso familiar mensual ajustado.
El subsidio de alquiler VHC se basa en el HUD alquiler de mercado justo. Por lo menos anualmente, las encuestas de PHA el mercado de la vivienda de alquiler local y determina la asignación de rentas medias y utilidad para cada tipo de unidad en función del número de dormitorios.
En algunas zonas del país, las rentas máximas permitidas son razonables. Sin embargo, en muchas áreas, los alquileres máximos establecidos por la norma local de PHA a cabo muchas de las unidades de alquiler locales porque son demasiado bajos.
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Los PHAs se les ha permitido ajustar las rentas máximas de VHC hasta un 10 por ciento más alto que el HUD alquiler de mercado justo para ser coherentes con las rentas reales de la zona y permitir a los residentes más alternativas.
Las rentas máximas varían en función de si el dueño o los residentes pagan las empresas de servicios públicos. En general, es mejor tener los residentes pagan sus propias utilidades.
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Saber qué hacer si se alquila al VHC residentes
Si participa en el VHC, usted está obligado a entrar en un contrato de arrendamiento de un año con un residente participar utilizando un formulario de arrendamiento aprobado por HUD estandarizada o una combinación de su contrato de arrendamiento con una adición de HUD. Estás encerrado en el contrato de arrendamiento de un año, excepto por falta de pago u otra violación grave. También tiene que firmar un contrato de arrendamiento Pagos de Asistencia de Vivienda (HAP) que autoriza el pago de la renta.
Utilizar su propia aplicación estándar de alquiler, contrato de alquiler, y todas las demás formas y procedimientos. Adjuntar el contrato de arrendamiento PHA y contrato de HAP a sus documentos. Si el residente VHC no pagar su parte del alquiler o si tiene otro problema, notifique inmediatamente a su persona de contacto en la PHA local. Aunque la PHA está limitado en lo que puede hacer, poder ser útil para resolver problemas.
El mayor beneficio para los propietarios de alquiler es que la PHA local paga la mayor parte de la renta mensual del residente como un reloj, y la parte del residente es suficientemente bajo para que por lo general no tiene ningún problema reunión esta obligación financiera.
Además, si el residente no paga su parte del alquiler, usted tiene el derecho a desalojarla y aplicar el depósito de seguridad a cualquier impago de alquiler o alquiler daños en la unidad. Algunas PHAs pueden tener requisitos formales o informales en contacto con ellos para resolver cualquier problema antes de iniciar una acción de desalojo.
Procesar de un residente de VHC de desocupación al igual que cualquier otro residente, pero asegúrese de notificar a la PHA local.
Para la mayoría de los propietarios, que participan en el programa del VHC es muy fácil. En contacto con el PHA en su ciudad o condado para obtener más información o para asegurarse de que sus tarifas de alquiler están dentro de sus directrices máximas. Si lo están, su PHA local se refieren los solicitantes elegibles para usted y preparar los documentos necesarios si decide alquilar a un solicitante elegible.
No se puede cargar un alquiler más alto para una unidad de alquiler VHC que lo haría si estuviera alquilando la misma unidad a un residente privado, sin ayuda. La mayoría de los PHAs realiza auditorías periódicas, así que esté preparado para proporcionar a su PHA local con la documentación.