La transferencia de propiedad hipotecada
El dueño de la propiedad hipotecada puede transferir su propiedad al igual que cualquier otro propietario. Pero ella no puede cambiar los derechos del acreedor. Debido a que una hipoteca es un interés en la tierra, se queda con la tierra, incluso si las transferencias mortgagor la propiedad a otra persona, al igual que un pacto correr o servidumbre accesoria se quedaría con la tierra.
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Y, por supuesto, eso significa que la propiedad no vale tanto como si no hubiera ninguna hipoteca que grava la propiedad.
La restricción de la transferencia
A pesar de que el derecho a transferir es un atributo fundamental de la propiedad, los acreedores hipotecarios pueden tener buenas razones para estar preocupados por la transferencia de la propiedad hipotecada. Después de las transferencias de propiedad del deudor hipotecario, se espera que el nuevo propietario para hacer los pagos de la hipoteca, y el deudor original ya no tiene el mismo incentivo para asegurarse de que los pagos se hacen, porque ella no es propietaria de los bienes hipotecados más.
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El nuevo propietario puede no ser tan solventes y fiables como el deudor original, y por lo tanto una transferencia puede aumentar el riesgo de impago. El nuevo propietario también puede no tener buen cuidado de la propiedad, y por lo tanto la propiedad va a perder valor, lo que reduce la seguridad del acreedor hipotecario.
Hipotecas, por tanto, a menudo incluyen cláusulas de restricción de transferencia, típicamente una -pago a la cláusula de venta dice que el acreedor puede acelerar la deuda y ejecutar la hipoteca si las transferencias mortgagor la propiedad sin el consentimiento previo por escrito del acreedor hipotecario. Algunos estados sostuvieron que estas cláusulas son elementos de seguridad no válidos en la alienación.
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Sin embargo, una ley federal 1982 se adelanta a la ley estatal y hace que este tipo de cláusulas, debido-a la venta aplicables excepto en ciertas situaciones. En la mayoría de los casos, si un deudor quiere transferir la propiedad hipotecada sin tener que pagar el préstamo, primero debe obtener el consentimiento por escrito de la entidad crediticia debido a una cláusula del debido-a-venta. De lo contrario, el prestamista puede ejercer su derecho a exigir el pago inmediato de la deuda restante.
Suponiendo que la deuda de la hipoteca
Si las transferencias mortgagor la propiedad hipotecada y no pagar el préstamo hipotecario en el proceso, la propiedad está siendo objeto de la hipoteca, asumiendo que es grabado o el nuevo dueño de la propiedad por lo demás tiene aviso de la hipoteca existente.
El deudor hipotecario original ya no es dueño de la propiedad y por lo tanto no va a seguir haciendo los pagos de la hipoteca. En cambio, el nuevo propietario tendrá que realizar los pagos de la hipoteca, o de lo contrario el acreedor puede embargar y vender la propiedad.
Sin embargo, el nuevo propietario no es personalmente responsable de la deuda sin pagar, simplemente porque se compró la propiedad que estaba sujeto a una hipoteca. Si hay un defecto en el préstamo, el acreedor puede ejecutar la hipoteca, pero no puede demandar al nuevo propietario de una deficiencia en el propio préstamo.
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Cuando se compra la propiedad del deudor, el comprador de la propiedad hipotecada expresamente se compromete a ser responsable personalmente de la deuda. Tal acuerdo se llama asumiendo el préstamo. En ese caso, el acreedor es un tercero beneficiario de la promesa del comprador al deudor y puede demandar directamente al nuevo propietario en caso de incumplimiento de la obligación de pago de la deuda.
La aplicación de una hipoteca contra el cedente
El deudor sigue siendo responsable de su contrato para pagar el préstamo de hipoteca incluso si ella transfiere la propiedad a otra, e incluso si ese comprador asume el préstamo. Su acuerdo con su comprador no puede cambiar los derechos del acreedor, que tiene un contrato con el deudor que le exigía pagar la deuda.
Incluso con el consentimiento del acreedor hipotecario a la transferencia, el deudor sigue siendo responsable del cumplimiento de la obligación de préstamo. Sin embargo, el acreedor puede constar expresamente lanzamiento el deudor de la deuda, después de lo cual el deudor ya no es responsable.
El deudor también se libera de la deuda si el acreedor y el nuevo propietario modificar el préstamo de alguna manera que aumenta el riesgo de incumplimiento y responsabilidad sin el consentimiento del deudor.
Por ejemplo, si el acreedor y el nuevo propietario se comprometen a ampliar el plazo de devolución o para aumentar la tasa de interés, tales cambios aumentarían el riesgo de responsabilidad en la deuda y liberarían el deudor de la obligación si no hubiera consentido dichos cambios.
Si el comprador asume la hipoteca, pero el deudor no se libera y sigue siendo responsable de la deuda, se dice que el comprador tenga la director de escuela obligación y el deudor es una garantía para un rendimiento del comprador. Eso significa que el comprador es el principal responsable y el deudor hipotecario es indirectamente responsable.
En caso de incumplimiento, el acreedor puede demandar a cualquiera de ellos o ambos. Pero si el deudor paga la deuda, se puede recuperar de que el pago del comprador asumiendo que es el principal responsable de pagar la deuda. Si se paga la deuda, ella se mete en la piel de la acreedor e incluso puede ejecutar la hipoteca de la propiedad para recuperar la cantidad que pagó al acreedor hipotecario.