Estatutos contra la deficiencia protegen mortgagor
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El derecho de propiedad declara que un deudor moroso puede sufrir graves consecuencias. Si ella no puede pagar su deuda, perderá su propiedad en una venta de ejecución. La oferta ganadora es casi seguro que no va a ser tanto como la propiedad valdría la pena si se venden normalmente.
No sólo eso, pero si la oferta ganadora es inferior a la deuda pendiente, el deudor hipotecario de incumplimiento podrá seguir siendo objeto de una demanda para recuperar el resto de la deuda sin pagar.
Los Estados tienen un interés en la protección de los prestatarios de tales consecuencias. No sólo los estados quieren evitar las pérdidas injustos para una persona que ha pagado una cantidad sustancial de dinero para comprar una propiedad y luego es incapaz de completar la compra, pero establece también quieren evitar las consecuencias económicas y las cargas públicas que puedan resultar de las ejecuciones hipotecarias.
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Por lo tanto, muchos estados han adoptado varias leyes destinadas a proteger a los deudores hipotecarios. Las siguientes secciones le pista en tres protecciones estatutarias comunes:
estatutos contra la deficiencia
estatutos de una sola acción
los derechos legales de la redención
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La venta de la propiedad en una subasta al mejor postor tiene la intención de maximizar el valor pagado por la propiedad y por lo tanto reducir la deuda del deudor tanto como sea posible. A menudo, sin embargo, el acreedor es el único postor en la venta.
No sólo puede el acreedor oferta menor que la propiedad es en realidad vale la pena, pero el acreedor puede hacer una oferta aún menor que el importe de la deuda pendiente, con la intención de tratar de cobrar el resto de la deuda pendiente de otras maneras.
Para animar a ofertas más altas y evitar la falta de equidad al deudor hipotecario, los estados han adoptado varios tipos de leyes que limitan estos fallos. Algunas leyes prohíben estos fallos por completo en ciertas situaciones, tales como las siguientes:
Si un vendedor financia la compra a sí misma, teniendo una hipoteca de su comprador, el vendedor no puede demandar por una deficiencia después de la ejecución de una hipoteca.
Si el deudor reside en la propiedad, el acreedor no puede obtener una deficiencia de la sentencia después de vender la propiedad en una venta de ejecución hipotecaria.
Si el acreedor vende la propiedad por una ejecución hipotecaria no judicial, el acreedor no puede obtener un juicio por deficiencia. Así que si el acreedor cree que la propiedad puede vender por menos de la deuda y quiere obtener una deficiencia de la sentencia, se debe ejecutar la hipoteca en lugar judicialmente.
Otros estatutos no prohíben estos fallos, pero sí limitar la cantidad. Una versión común permite al prestamista para recuperar una deficiencia de la sentencia en la medida en que la deuda no pagada es superior al valor de mercado de la propiedad hipotecada en el momento de la venta judicial.
Así que si la propiedad en realidad no vale lo suficiente como para garantizar la deuda no pagada, la ley permite que una deficiencia de la diferencia. Sin embargo, si la propiedad vale lo suficiente para pagar la deuda, el prestamista no puede hacer una oferta inferior a la deuda y el valor justo de mercado de la propiedad, obtener la propiedad para revender, y demandar al deudor por una deficiencia, consiguiendo así más valor que la deuda no pagada.
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La misma limitación se aplica si un acreedor hipotecario compras junior en la venta judicial. Un acreedor junior que es el mejor postor en la venta de ejecución tiene la misma tentación y la oportunidad de hacer una oferta baja para obtener la propiedad por menos de lo que vale y aún así obtener un juicio para el resto de la deuda contra el deudor. Por lo tanto se aplica la misma limitación.
Otra versión de la legislación del valor razonable requiere un tribunal para certificar que la oferta ganadora en la venta de ejecución es igual al valor justo de mercado de la propiedad para que el acreedor para obtener un juicio por deficiencia.
Así que si la oferta ganadora fue de menos del valor justo de mercado, el acreedor no puede recuperar cualquier deficiencia de la sentencia. Algunos estados también tienen leyes que limitan el período de tiempo dentro del cual el acreedor puede interponer un recurso de un juicio por deficiencia.
Un acreedor puede tratar de evitar las limitaciones de una ley contra la deficiencia de demandar al deudor por los daños producidos por los residuos en lugar de demandar por incumplimiento de contrato para pagar la deuda. Tribunales han sostenido que una ley contra la deficiencia se sigue aplicando a tal acción si el residuo es el resultado de la década de mortgagor no tener el dinero para mantener la propiedad o hacer pagos requeridos.
Incluso si el acreedor de otro modo tienen una acción para los residuos, si el acreedor es el mejor postor en la venta y ordena la cantidad total de la deuda, el acreedor no ha sufrido una pérdida de los residuos y no se puede recuperar nada de residuos .
Un acreedor también podría tratar de evitar una ley contra la deficiencia requiriendo al deudor a renunciar a la protección de la ley en el contrato de hipoteca original. En general, los tribunales tienen esas renuncias a ser nula.