La ley de propiedad: impago de las hipotecas
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Si los valores predeterminados mortgagor, el acreedor puede anular una hipoteca, es decir, el acreedor puede vender la propiedad hipotecada y mantener la mayor cantidad de las ganancias, según sea necesario para pagar la deuda del deudor. El acreedor puede iniciar una acción judicial para tener un funcionario público a vender la propiedad en una subasta.
O bien, si la hipoteca o escritura de fideicomiso lo autorice, en algunos estados el acreedor puede tener la propiedad vendida sin una acción judicial. Los estatutos del estado especifican los avisos necesarios y los procedimientos de venta para este tipo de exclusión de ventas privadas, no judiciales. Este es el proceso de venta de la propiedad en proceso de ejecución.
Antes de que ocurra una venta de ejecución, el deudor debe haber incumplido y no se cura lícitamente el valor predeterminado o ejercido el derecho de rescate. Las siguientes secciones hablan de estas cuestiones legales anteriores ejecución de una hipoteca.
El impago de una hipoteca
El acreedor puede ejecutar la hipoteca sólo si el deudor incumple materialmente el contrato, que se llama una defecto. No todas las violaciones del contrato son actos de default- el contrato de hipoteca generalmente especifica qué constituye un defecto. actos típicos de defecto incluyen los siguientes:
Si no se realiza un pago requerido de capital e intereses según lo programado: Comúnmente hipotecas permiten un período de gracia después de la fecha de vencimiento, tales como 15 días, pero después de ese tiempo, el deudor está en mora.
La falta de pago de impuestos de propiedad y evaluaciones públicas en la propiedad: Estos impuestos no pagados y las evaluaciones pueden dar lugar a derechos de retención que permiten al gobierno vender la propiedad para satisfacer los impuestos no pagados y las evaluaciones.
Falta de mantenimiento seguro de la propiedad: La falta de seguro crea el riesgo de que la propiedad será dañado con ninguna fuente de dinero para repararlo.
Significativamente dañar la propiedad: Daños obviamente reduce el valor de la propiedad como garantía para el acreedor.
La aceleración de la deuda
Un acreedor excluir prácticamente siempre se inicia el proceso mediante la aceleración de la deuda, pero al hacerlo, no es técnicamente necesario para ejecutar la hipoteca. Antes defecto, la obligación del deudor por lo general es pagar una cuota de capital e intereses cada mes.
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Pero la hipoteca por lo general se establece que, en caso de incumplimiento mortgagor, el acreedor puede acelerar la deuda, lo que significa exigir el pago inmediato de la totalidad del principal pendiente de pago y otras cantidades adeudadas en virtud de acuerdo de las partes. A continuación, el acreedor puede ejecutar la hipoteca y utilizar las ganancias de la venta para pagar la totalidad de la deuda y no sólo cuotas mensuales pendientes de pago.
Sin embargo, independientemente de lo que dice la hipoteca, la mayoría de los tribunales no permiten que el prestamista para acelerar si sería inconcebible debido a las duras consecuencias no están justificadas por incumplimiento por parte del deudor. Aquí hay algunas circunstancias en las que los tribunales pueden considerar la aceleración inconcebible:
El valor por defecto era técnica y menor, que no causa ningún daño real al acreedor o poner en peligro la seguridad del acreedor hipotecario.
El deudor intentó de buena fe para cumplir con sus obligaciones, pero sin intención e inocentemente cometió el defecto.
El defecto fue breve, y el deudor hipotecario trató con prontitud a curar el defecto.
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El defecto fue causado por fraude o comportamiento de mala fe por parte del acreedor.
Una cosa que no está en esta lista son las circunstancias personales o financieros del deudor. circunstancias del deudor hipotecario no hacen aceleración desmesurada a pesar de que uno puede identificarse con su difícil situación.
El acreedor también puede no acelerar la deuda si se ha renunciado a su derecho a hacerlo. Probablemente la exención más común se produce cuando el acreedor ha aceptado previamente la morosidad del deudor hipotecario, lo que resulta en la renuncia al derecho de acelerar la deuda cuando el pago es tarde. El acreedor también puede renunciar al derecho de acelerar la deuda, o ser impedido de hacerlo, al asegurar que el prestatario que no va a acelerar la deuda por una razón en particular.
Para evitar la suspensión de la derecha para acelerar, hipotecas a menudo contienen cláusulas anti-renuncia que dicen que la aceptación del acreedor hipotecario de retrasos en los pagos u otros actos de indulgencia no renunciar al derecho del acreedor para acelerar la deuda por tales razones en el futuro. Las cortes generalmente hacer cumplir tales cláusulas anti-renuncia.
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El deudor tiene derecho a curar el defecto hasta que el acreedor se acelera de manera efectiva la deuda. Así que si los valores por defecto mortgagor por no hacer un par de pagos mensuales, el deudor puede evitar que la aceleración y la exclusión mediante el pago en los finales de los pagos al acreedor cualquier momento antes de que el acreedor acelera la deuda.
Por lo menos, el acreedor debe tomar algunas medidas, como dar aviso al deudor o la presentación de una acción de ejecución, con el fin de acelerar la deuda. A menudo, las leyes estatales o el contrato de hipoteca requiere que el acreedor para dar aviso de su intención de acelerar la deuda de 30 días o en algún otro momento antes de que realmente acelera, dando tiempo al deudor para curar su defecto.
Algunas leyes estatales y acuerdos de la hipoteca también permiten que el prestatario para curar el defecto incluso después de la aceleración, a veces incluso hasta el momento de una venta de ejecución.
El ejercicio del derecho de rescate
Incluso si la deuda se acelera y el acreedor se inicia el proceso de embargo, el deudor siempre tiene el derecho de ejercer la derecho de rescate, que es el derecho a cancelar el total de la deuda pendiente y con ello extinguir la hipoteca y evitar una venta de ejecución.
El deudor tiene siempre este derecho equitativo, no importa lo que dice el contrato de hipoteca. Nada inconsistente con el derecho de rescate no es más que válido. único interés del acreedor hipotecario está en amortización íntegra, por lo que si el deudor paga toda la deuda, junto con cualesquiera otros daños y gastos que accedió a pagar, entonces el acreedor ha recibido todo lo que negociaron y no tiene más interés en la propiedad.
El deudor puede ejercer el derecho de rescate en cualquier momento hasta el momento la propiedad se vende por una venta de ejecución.