La posesión de los bienes antes de la ejecución hipotecaria

El deudor tiene el derecho de poseer la propiedad, siempre y cuando no lo hace defecto. El acuerdo de la hipoteca especifica qué constituye por defecto, pero por lo general actúa de forma predeterminada incluye el fracaso para pagar la deuda según lo acordado y el incumplimiento de otras obligaciones importantes, tales como el pago de impuestos a la propiedad.

El derecho fundamental de un acreedor es vender la propiedad en proceso de ejecución en caso de incumplimiento mortgagor. Sin embargo, el prestamista / acreedor puede no querer excluir inmediatamente cuando los primeros incumplimientos mortgagor prestatario /.

E incluso si el acreedor quiere ejecutar la hipoteca de inmediato, el proceso de excluir del mercado puede tomar un tiempo. Mientras tanto, el acreedor quiere asegurarse de que el valor de la propiedad no disminuye y con ello reducir la cantidad que el acreedor puede recuperar siempre y cuando se ejecuta la hipoteca en última instancia.

El deudor que por defecto pueden no tener el dinero para manejar bien la propiedad, y el deudor que se espera perder la propiedad de un embargo puede dejar de tomar cuidado de la propiedad. Por lo tanto, el acreedor puede querer proteger la propiedad haciendo que otra persona poseer y gestionar. El acreedor puede hacer esto de dos maneras:

• Se puede tomar posesión en sí.

• Puede tener un tribunal designe un receptor para tomar posesión.

Cómo el acreedor toma posesión de la propiedad

Si los valores predeterminados mortgagor, el acreedor puede tener el derecho de tomar posesión de la propiedad. En un estado teoría título, el acreedor puede tomar posesión inmediatamente en caso de incumplimiento. Y en algunos estados de la teoría embargo, el acreedor puede tomar posesión en caso de incumplimiento si el contrato de hipoteca da al acreedor el derecho de hacerlo. En otros estados teoría gravamen, sin embargo, el acreedor no tiene derecho a tomar posesión antes de la ejecución hipotecaria.

Si el acreedor hace tomar posesión, no se limita a convertirse en el dueño de la propiedad con el derecho de hacer lo que quiere hacer con la propiedad. Por el contrario, el acreedor actúa como una especie de administrador para el deudor. El acreedor debe gestionar prudentemente la propiedad en beneficio del deudor, incluyendo la realización de las reparaciones y el pago de los gastos esenciales con el ingreso disponible de la propiedad.

El acreedor en posesión también es responsable por agravio a terceros, al igual que un propietario sería. Por lo que tomar posesión tiene algunos beneficios, lo que permite al acreedor hipotecario para proteger la propiedad y gestión de las rentas u otros ingresos de la propiedad, pero también tiene algunos riesgos de responsabilidad a las partes mortgagor o terceros.

Cómo el acreedor nombra a un receptor

UN receptor es una persona designada por un tribunal para tomar posesión de la propiedad y gestionarlo, tales como el mantenimiento y la recogida de los alquileres de los inquilinos. A medida que la sección anterior explica, en algunas situaciones, el prestamista sí misma no puede tomar posesión, por lo que un receptor es la única manera de tomar posesión del deudor.

Incluso si el acreedor podría tomar posesión en sí, que tiene un receptor designado puede ser más fácil, y hacerlo evita las obligaciones y riesgos que vienen con la toma de posesión.

El acuerdo de la hipoteca puede especificar las circunstancias en las que el acreedor tiene derecho a tener un receptor designado. Algunos tribunales harán cumplir dichos acuerdos, pero otras cortes razonar que el nombramiento de un receptor es un ejercicio de discreción equitativa de la corte, por lo que o bien no tener en cuenta la cláusula de la hipoteca por completo o aplicar sus propios criterios de manera diferente si la cláusula de la hipoteca autorizaría el nombramiento de un receptor .

Incluso si el contrato de hipoteca no dice nada acerca de la designación de un receptor, un acreedor todavía puede pedir al tribunal que designe a un receptor. En ese caso, el tribunal, por supuesto, aplicar su propio criterio para decidir si se debe nombrar a un receptor. Y una vez más, aunque el contrato de hipoteca sí especifica motivos de nombramiento de un receptor, algunos tribunales se siguen aplicando sus propios criterios.

Tribunales varían en los requisitos para el nombramiento de un receptor, pero en general se consideran los siguientes:

• Residuos: Algunos juzgado designa a un receptor sólo si el deudor ha cometido malgasto o amenace con cometer residuos. Otros tribunales simplemente consideran residuos como un factor en la decisión de nombrar a un receptor. Waste esencialmente se produce cuando el actual dueño de la propiedad actúa de alguna manera que afecte el valor de la propiedad en la que el otro tiene un interés futuro.

  Dañar o dejar de lado la propiedad de una manera que reduce su valor es de residuos. La falta de pago de impuestos, para pagar los intereses de la hipoteca, o para aplicar las rentas a la deuda de la hipoteca también puede ser un residuo, ya que al hacerlo aumenta la deuda garantizada por la hipoteca y por lo tanto reduce el grado en que se asegura la deuda del acreedor.

  Si no hay amenaza de los residuos, los tribunales figura hay ninguna razón para pensar que se necesita un receptor para proteger y preservar la propiedad - el deudor puede hacerlo por sí misma.

• la falta de seguridad: Algunos cortes designan a un receptor que si la seguridad es inadecuadamente otros consideran que la falta de seguridad como un factor. La seguridad es inadecuado si el valor de mercado de la propiedad no es suficiente para asegurar que el acreedor puede obtener la deuda reembolsado en su totalidad al excluir.

  Si la propiedad vale bien más de la deuda pendiente, los tribunales razón por la que un receptor no es necesario porque el acreedor sólo puede proceder con la exclusión y de ese modo conseguir su deuda reembolsado en su totalidad.

• Por defecto y la capacidad financiera del deudor: Algunas cortes requieren que el deudor sea en mora antes de nombrar a un receptor. Otros no requieren por defecto, pero lo hacen en cuenta las circunstancias financieras del deudor hipotecario que pueden hacer que un defecto probable. Si el deudor se encuentra en dificultades financieras, que apoya el argumento del acreedor que se necesita un receptor para asegurar que la propiedad está bien administrado.

• Otras Consideraciones: Si el deudor tiene alguna cometido fraude, el tribunal puede concluir que se necesita un receptor para asegurar la propiedad se gestiona adecuadamente, incluso si el deudor no ha malgastado.

  Un tribunal puede también considerar qué alternativas a un receptor están a disposición del acreedor, queriendo evitar la dura remedio, la remoción de la posesión del deudor que, después de todo, es dueño de la propiedad. El tribunal puede comparar los daños a las partes en la decisión de nombrar a un receptor.

El receptor es un agente de la corte, no de una de las partes. Pero ella tiene el deber de ambas partes para administrar la propiedad con un cuidado razonable, la habilidad y la lealtad. El acreedor tiene ninguna obligación de financiar las actividades del receptor, y el receptor no tiene la obligación de gastar su propio dinero para administrar la propiedad.

El deber del receptor es sólo para usar el dinero de la propiedad en sí o el dinero que las partes interesadas dan el receptor para ese propósito.