Consideraciones de aceptación de la hipoteca en el examen de licencia de bienes raíces
El Examen de Licencia Inmobiliaria tendrá preguntas relacionadas con las hipotecas y prestamistas. Un prestamista principal tiene dos consideraciones cuando se está haciendo un préstamo para la compra o refinanciamiento de bienes raíces: el valor de la propiedad y la capacidad del prestatario para pagar la deuda.
En el registro de salida el valor de la propiedad, los prestamistas quieren estar seguros de que si sus prestatarios no pueden pagar sus hipotecas, pueden vender las propiedades y obtener su dinero de vuelta. Suponiendo que el valor de la propiedad es suficiente para garantizar el préstamo, un prestamista quiere asegurarse de que el prestatario puede hacer el pago mensual, incluyendo impuestos y seguro, para la vida del préstamo.
El valor de la propiedad
El valor de la propiedad tiene un efecto directo sobre la cantidad de dinero que el prestamista le prestará, y hay que estar preparado para hacer un problema de matemáticas acerca de este tema en el examen estatal. El porcentaje de valor de la propiedad que puede ser prestado se llama préstamo a valor (LTV), una cantidad que se establece por el banco y el mercado secundario de hipotecas.
El valor de la propiedad se basa en una evaluación. En el caso de que un valor de tasación y el precio de venta son diferentes, la cantidad de dinero que puede ser prestado se basa en el menor de los dos números. Y sí, eso significa que si usted está pagando más que el valor de tasación de la casa, su pago inicial será mayor de lo esperado. Aquí hay unos ejemplos.
Una propiedad se vende por $ 200.000. Su valor de tasación es de $ 200.000. El ratio LTV para la hipoteca es de 80 por ciento. ¿Cuánto dinero le prestará el banco? Lo que se requiere el pago inicial?
$ 200.000 (valor de tasación) x 0,80 (80 por ciento) = $ 160.000 monto de la hipoteca
$ 200,000 - 160,000 = $ 40.000 pago
El precio de venta de la casa es de $ 315.000. El valor de tasación es de $ 300.000. Si el banco ofrece un LTV del 80 por ciento, lo que pago inicial será necesaria?
$ 300.000 (valor de tasación) x 0,80 = monto de la hipoteca $ 240.000
$ 315.000 - $ 240.000 = $ 75.000
Un último problema se muestra cómo calcular el LTV, si se te da el valor y la información del préstamo. Digamos que el banco le prestará $ 240.000 en una propiedad valorada en $ 300.000. ¿Cuál es la relación LTV?
$ 240.000 ÷ $ 300.000 = 0,80, o 80 por ciento
Tenga en cuenta que en estos problemas se utilizó el valor de tasación para calcular el importe de la hipoteca, y luego el importe de la hipoteca se restó del precio de venta para averiguar el pago inicial que se necesita. Al hacer un problema como este, simplemente tomar los números por lo que son.
la capacidad del prestatario para pagar
El segundo tipo de cálculo consiste en determinar la cantidad de un comprador puede permitirse el lujo de pagar por un préstamo de hipoteca. Es necesario comprender algunos de los términos y cómo funciona.
El prestamista utiliza una relación de clasificación para determinar que un prestatario puede permitirse el lujo de pagar por un préstamo de hipoteca. Cuando se utiliza una relación de la calificación, se trabaja hacia atrás de los ingresos brutos del comprador, por lo general el uso de números mensuales de principal, intereses, impuestos y gastos de seguro para llegar a lo que el comprador puede permitirse el lujo de gastar en vivienda cada mes.
Es necesario tener en cuenta que el acrónimo utilizado para el pago de principal, intereses, impuestos y seguro es PITI. Cuando los prestamistas hacen cálculos de accesibilidad, que utilizan PITI como el gasto mensual total para los cálculos de pago de préstamos hipotecarios.
Por ejemplo, un prestamista puede decir que un comprador puede pagar el 28 por ciento del total del ingreso bruto de los pagos mensuales (principal, intereses, impuestos y gastos de seguro). Este porcentaje se denomina relación de extremo frontal. El prestamista también establece que los pagos de los prestatarios totales mensuales de deuda, incluyendo PITI, no puede ser mayor que 36 por ciento de los ingresos brutos totales del prestatario. Este porcentaje se denomina relación de extremo trasero.
Usted puede o no puede encontrar una pregunta cálculo de la relación de calificación en el examen, pero su cálculo es un servicio que los agentes inmobiliarios ofrecen rutinariamente para sus clientes y clientes. Y en caso de que le gustaría hacer sus propios cálculos, esto es un ejemplo.
Digamos que usted gana $ 96.000 al año. Utilizando los coeficientes de calificación bastante estándar de un 28 por ciento de capital, intereses, impuestos y seguro (PITI) y el 36 por ciento de la deuda total, ¿cuánto puede permitirse el lujo de pagar por PITI por mes?
$ 96.000 x 0,28 = $ 26.880
$ 26.880 ÷ 12 (meses) = $ 2.240 máximo mensual PITI
Alternativamente, se puede hacer el cálculo de esta manera:
Video: Bienes y raíces
$ 96.000 ÷ 12 (meses) = $ 8.000
$ 8.000 x 0,28 = $ 2.240
Ahora, donde, usted pregunta, ¿la relación de servicios de fondo 36 por ciento provienen de?
$ 96000 x 0.36 = $ 34.56 mil
$ 34.560 ÷ 12 (meses) = $ 2.880 pagos mensuales de la deuda total máxima incluyendo PITI
En conjunto, el front-end y back-end de relaciones de trabajo de una manera tal que PITI y el total de las deudas de los prestatarios tienen que caer por debajo de los dos criterios. Así que si en el ejemplo de los pagos mensuales totales del prestatario a largo plazo de la deuda sin PITI fueron de $ 2,000 al mes, el prestamista podría permitir que el prestatario para gastar $ 880 o menos en PITI.
Por otro lado, si el prestatario no tiene otra deuda, el prestamista no permitiría que el prestatario para gastar más de $ 2.240 en PITI. Cualquier cantidad de dinero está disponible para PITI, el prestamista utiliza esa cantidad para calcular cuánto de una hipoteca del prestatario puede permitirse el lujo de pagar.