Modificación de las leyes de zonificación
Video: Cambio de Zonificación de Predios ( Inmobilex ) - Exp. Arq. José Antonio Vargas Vía - 20 Enero 2016
La ley estatal otorga a los órganos legislativos municipales y del condado (normalmente llamados comisiones de los condados o ayuntamientos) la autoridad para adoptar ordenanzas de zonificación. Esa autoridad, por supuesto, incluye la facultad de modificar las ordenanzas después de que se adoptaron inicialmente.
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El cuerpo legislativo puede iniciar el examen de las modificaciones de zonificación, pero a menudo los propietarios individuales de petición ante el cuerpo legislativo de modificación de la ordenanza de zonificación para permitir un cierto uso deseado. Un propietario puede solicitar dos tipos de modificaciones:
Mapa modificación: UN mapa de modificación cambia el mapa de zonificación para que la propiedad del propietario del terreno se incluye en un nuevo distrito de zonificación que permite el uso deseado. Por ejemplo, un propietario que quiere construir un edificio de apartamentos en la propiedad que se incluye en una zona residencial unifamiliar R1 puede pedir al órgano legislativo para rezone la propiedad a una designación de zonificación R3 que permite usos residenciales multifamiliares.
adaptación del texto: UN adaptación del texto cambia las restricciones que se aplican al distrito de zonificación de la propiedad para permitir el uso deseado por el propietario. Por ejemplo, un unifamiliar zona residencial R1 podría requerir que todos los edificios que se encuentran por lo menos 5 pies de distancia de los límites laterales del lote.
Un propietario que quiere construir un garaje separado extra en su suerte R1 podría pedir al órgano legislativo para modificar las restricciones de zonificación R1 para permitir un garaje tal que se construirá sólo 3 pies de distancia de los límites laterales. Debido a las modificaciones de texto cambian las restricciones para todas las propiedades en esa zona de distrito, tales modificaciones son relativamente raros.
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Muchas ordenanzas de zonificación dicen que si el 20 por ciento (u otro porcentaje especificado) de los propietarios objeto cercano a un cambio de zonificación, la rezonificación tendrá efecto sólo si las tres cuartas partes de los votos del cuerpo legislativos locales a favor.
Algunos tribunales han sostenido que cuando un propietario de tierras individuo busca una modificación de zonificación, la decisión del cuerpo legislativo si se concede la modificación no es realmente una decisión legislativa. En cambio, consideran que es una administrativo o cuasi judicial decisión, lo que significa que a pesar de que el cuerpo legislativo no es, obviamente, un corte, que está actuando judicialmente mediante la aplicación de normas y políticas vigentes a la propiedad de un propietario específico.
Tribunales que consideran cambios de zonificación para ser cuasi judicial revisará una decisión rezonificación desafiado con más cuidado que ellos revisan las acciones legislativas. Por ejemplo, estos cortes pueden requerir evidencia para apoyar la afirmación del gobierno de que la decisión de cambio de zonificación es de interés público.