Permitiendo usos de la tierra condicionales
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Una ordenanza de zonificación típica especifica no sólo los usos que están permitidos en cada zona de distrito, sino también a otros usos que pueden ser especialmente permitidas sólo si se cumplen ciertas condiciones específicas. Dichos usos se denominan usos condicionales o excepciones especiales.
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Un propietario que quiere usar su propiedad para un uso tan condicional debe obtener primero una permiso de uso condicional. Hoy en día, la mayoría de las ordenanzas de zonificación cobran un órgano administrativo llamado comisión de planificación con la autoridad para conceder permisos de uso condicional, pero algunas ordenanzas dar esa autoridad a una junta de ajuste de la zonificación o incluso al cuerpo legislativo local.
La comisión u otro órgano celebra una audiencia, a la que el dueño de la propiedad puede presentar pruebas de que su uso de la propiedad cumple con los criterios especificados para un permiso de uso condicional. Otras personas, por lo general otros dueños de propiedades en el vecindario, pueden asistir a la audiencia y argumentar en contra de conceder el permiso.
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La Comisión considera que la información presentada en la audiencia, junto con la revisión y recomendaciones del personal de planificación de la localidad, y decide si debe conceder o denegar el permiso. La Comisión podrá conceder el permiso sujeto a condiciones destinadas a garantizar el cumplimiento de los criterios de aprobación de tal permiso.
ordenanzas de zonificación suelen hacer un uso condicional cuando se considera apropiado en un determinado distrito de zonificación - pero sólo si cumple con ciertas condiciones que reducen los efectos negativos sobre la zona. Un hogar de rehabilitación grupo, por ejemplo, puede considerarse apropiado en una zona residencial, siempre y cuando no afecte negativamente el tráfico y la seguridad.
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La ordenanza de zonificación local puede incluir condiciones relativamente específicas, tales como que otro tal uso puede no estar dentro de 500 pies de la utilización propuesta. También puede incluir condiciones relativamente generales, como que el uso no debe poner en valor de la propiedad en la zona.
Si una condición para otorgar un permiso es demasiado general y vaga, como una que requiere el uso de la propiedad a ser “compatible con el interés público,” puede ser inconstitucional. Un cuerpo legislativo puede delegar constitucionalmente su autoridad a un organismo administrativo si proporciona suficiente orientación dirigir decisiones- el cuerpo legislativo del órgano administrativo no puede simplemente entregar su poder legislativo.
Un tribunal puede sostener que simplemente contando el órgano administrativo para decidir si un uso es “consistente con el interés público” no es suficiente guía acerca de cuándo el cuerpo legislativo ha decidido el uso se debe permitir y por lo tanto es una delegación inconstitucional del poder legislativo.