Lo que debe saber sobre el análisis de las propiedades de inversión para el examen de licencia de bienes raíces

Video: Las 7 claves para empezar a invertir en inmuebles por Juan Haro

Como un agente de bienes raíces (y para los inmuebles con fines de licencia del examen), podrás ser invitado a proporcionar información a los inversores acerca de las propiedades de inversión. Estado del edificio, los problemas de mantenimiento y servicios de ubicación cuestiones son importantes en cualquier compra de bienes raíces, pero gran parte de la información en una inversión de bienes raíces es sobre los ingresos y los gastos para la propiedad.

Aunque es probable que no llevará a cabo un análisis de inversión usted mismo, usted todavía espera que sepa algo acerca de los números y cómo están analizados por los inversores. La función del agente es proporcionar la información necesaria para que el inversor potencial para que el inversor o el contador del inversor puede realizar el análisis.

El comienzo de un análisis de la inversión de bienes raíces es la cuenta de resultados, que también se llama la declaración de ingresos y gastos. Esta afirmación, que por lo general está preparado para realizar un seguimiento de las finanzas para el edificio y para propósitos de impuestos, rastrea los ingresos anuales y gastos reales de un edificio.

El ingreso rastreado en la cuenta de resultados se llama contrato o alquiler programado, que es el alquiler real pagado por los inquilinos. Debido a que la cuenta de resultados se utiliza para propósitos de impuestos, por lo general contiene información acerca de la depreciación y el servicio de la deuda (pagos de la hipoteca).

La segunda pieza de información en un análisis de la inversión de bienes raíces es el rollo de alquiler actual. El rollo de alquiler es información acerca de los contratos de arrendamiento que existen, las rentas para cada contrato de arrendamiento, y el término o la duración de tiempo restante en cada contrato de arrendamiento.

Una tercera parte de la información en el análisis son los alquileres de mercado, que son lo que el mercado pagaría por el tipo de espacio o apartamento en el edificio. alquileres de mercado pueden ser diferentes de las rentas del contrato para ese edificio en particular.

La última pieza de información en un análisis de inversión es uno que se crea por el inversor o la persona que realiza el análisis en nombre del inversor. Llamó al pro forma, es un estado financiero de ingresos y gastos potencial del edificio. Al observar los alquileres de mercado para el tipo de espacio arrendado en lugar de las rentas regulares, una proyección está hecha de futuro de la inversión.

Algunas características destacables de la pro forma son

alquileres de mercado, en lugar de las rentas reales o contrato, se utilizan por lo general, pero las rentas reales para los alquileres vigentes también se pueden utilizar en determinadas circunstancias.

Los números básicos que usted está buscando en una pro forma son la el margen de explotación y flujo de fondos. La fórmula básica para encontrar el margen de explotación en una proforma sigue, pero le ayudará a entender la fórmula si primero conocer los detalles detrás de algunos de los números de llamada en la fórmula.

• ingreso bruto potencial: alquiler de mercado al 100 por ciento occupancy- también puede incluir otros ingresos de construcción tales como lavadoras o alquiler de espacio de estacionamiento separada

• Vacante y la recogida de la pérdida: Se utiliza para dar cuenta de los períodos de alquiler debido a la pérdida de vacantes o mala debts- medidos al examinar otras proformas para el número que utilizan

• ingresos brutos efectiva: También llamada renta de alquiler efectiva

• Los gastos de explotación: No incluya depreciación o servicio de la deuda

• Servicio de deuda: Se refiere al pago de la hipoteca

ingreso bruto potencial - y la pérdida de vacantes colección = ingreso bruto efectivo

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ingreso bruto efectivo - gastos de explotación = margen de explotación

El margen de explotación - servicio de la deuda = flujo de efectivo antes de impuestos

Si se calculan los impuestos adeudados en este flujo de caja y restas, se obtiene lo que se denomina flujo de efectivo después de impuestos.

En el análisis de un edificio para la inversión, el retorno (el dinero que va a hacer de su inversión, así como el dinero que pondremos en que invirtió - retorno de la inversión) se calcula para un período de un año y para el proyecto período de tenencia, que es la longitud de tiempo que será propiedad de la inversión.