Cómo estimar el valor con el enfoque de capitalización de ingresos para el examen de licencia de bienes raíces

Video: FINANZAS

Un método que será cubierta en el examen de licencia de bienes raíces para la valoración de bienes inmuebles sobre la base de sus ingresos se conoce como el enfoque de capitalización de la renta. Este método convierte el ingreso de una propiedad en una estimación de su valor. Tasadores suelen utilizar este método para edificios comerciales tales como centros comerciales, edificios de oficinas, y grandes edificios de apartamentos.

La fórmula básica para este enfoque, comúnmente conocida como IRV, es:

Margen de explotación (I) tasa de capitalización ÷ (R) = valor (V)

Puede romper esta fórmula hacia abajo en estos tres pasos:

1. La estimación del margen de explotación.

2. La determinación de la tasa de capitalización.

3. Aplicando la fórmula IRV para llegar a una estimación del valor.

Cómo calcular el margen de explotación

El evaluador debe tener acceso a los estados de ingresos y gastos para el edificio en cuestión y para edificios similares en el área para estimar el margen de explotación. Tener esa información a la mano permite que el tasador para estimar con precisión los ingresos y gastos para el edificio. Recuerde que todos los ingresos y gastos en el método de capitalización de ingresos siempre son cifras anuales.

Se puede descomponer el proceso real de la estimación del margen de explotación (NOI) en cuatro pasos:

1. Estimar el ingreso bruto potencial.

   ingreso bruto potencial es el ingreso que genera el edificio cuando se alquila a 100 por ciento de ocupación, en el mercado de alquiler o alquiler de arrendamiento o una combinación de ambos. alquiler de mercado es el alquiler que normalmente se cobra por ese tipo de espacio en el mercado.

   alquiler de arrendamiento es también conocido como programado o contrato de alquiler. ingreso bruto potencial incluye la adición de los ingresos de todas las fuentes, tales como las máquinas de lavandería en un edificio de apartamentos o espacios de estacionamiento alquiladas por separado.

2. Restar una cifra de vacantes y la pérdida de recogida de los ingresos brutos potencial.

   Este número, que normalmente se expresa como un porcentaje, es la estimación del tasador del mercado para este tipo de edificios en el área local, y refleja la pérdida normal de ingresos causada por la falta de pago de la renta y las vacantes periódicas. ingresos adicionales, digamos de un alquiler de antena en el techo del edificio se añade en este punto para llegar a ingreso bruto efectivo.

3. Estimar todos los gastos de construcción y restarlos de la renta bruta efectiva.

   Los gastos de construcción se dividen en tres categorías: fijos, variables (a veces llamada de servicio), y las reservas. Gastos fijos son gastos que no cambian con la ocupación del edificio, como impuestos a la propiedad y seguros. Gastos variables son más o menos todos los demás gastos, algunos de los cuales pueden variar con la ocupación del edificio. Estos gastos incluyen la remoción de nieve, los servicios públicos, los gastos de gestión, y así sucesivamente.

   reservas, a veces se llama reservas para reemplazos, son fondos que los propietarios ponen a un lado para los artículos que tienen que ser reemplazado periódicamente, pero no sobre una base anual. hornillos de cocina en un apartamento son un ejemplo de un elemento de reserva. Tenga en cuenta que los gastos no incluyen los pagos de la hipoteca o la construcción de depreciación.

4. Restar los gastos estimados de la renta bruta efectiva.

   El resultado es el margen de explotación.

Video: 1. Introducción a las operaciones financieras

Se puede poner algunos números para estos pasos para ver lo que la fórmula es la siguiente:

La tasa de capitalización

UN tasa de capitalización es similar a una tasa de Regresar- es decir, el porcentaje que los inversores esperan para salir del edificio en el ingreso. Hay un número de maneras tasadores aprenden a calcular las tasas de capitalización, la mayoría de los cuales están más allá de lo que usted está obligado a saber. Todo lo que necesita son algunas ventas comparables - edificios similares a la propiedad en cuestión se aprecia que se han vendido recientemente.

La fórmula que se utiliza es

El margen de explotación (I) ÷ precio de venta (V) = tasa de capitalización (R)

Video: Enfoque de Rentas

Esta fórmula se aplica utilizando la utilidad de operación y la venta precio neto de cada comparable, que se está analizando. Tenga en cuenta en esta fórmula, la reversión de la fórmula IRV para encontrar valor.

He aquí un ejemplo: Un edificio se vende por $ 200.000. Su margen de explotación es de $ 20.000.

Aplicando la fórmula, se divide $ 20,000 $ 200.000, que se parece a $ 20.000 $ 200.000 ÷ = 0,10 o 10 por ciento. tasas de capitalización se expresan en porcentajes.

Aunque los resultados pueden parecer mal porque siempre estás dividiendo un número más pequeño de un número más grande, recuerde que usted está tratando de obtener un porcentaje, por lo que la respuesta siempre es menor que uno.

Después de estudiar las diversas tasas de capitalización que se obtiene después de aplicar las fórmulas IRV, selecciona el que usted cree que es la más aplicable al edificio que está evaluando y aplicarlo a la etapa final.

Aplicar la fórmula para estimar el valor

Ahora, de vuelta a la fórmula básica de capitalización de ingresos. Puede utilizar los números de los ejemplos anteriores para calcular el valor:

Margen de explotación (I) ÷ tasa de capitalización (R) = valor estimado (V)

$ 10.000 ÷ 0,10 = $ 100.000

Dividiendo el resultado neto de explotación de la propiedad en cuestión por la tasa de capitalización que ha elegido se llega a una estimación $ 100,000 como el valor del edificio.

Cómo calcular los ingresos

Usted puede encontrar una otra parte de la fórmula que los escritores de la prueba de vez en cuando como para preguntar acerca de: calcular el margen de explotación.

Suponga que tiene un edificio comercial que se vende por $ 300.000 y su tasa de retorno o tasa de capitalización es del 8 por ciento. Con esa información, se puede averiguar cuál es el margen de explotación (NOI). En este caso, se multiplica el precio de venta del edificio o el valor de la tasa de capitalización o tasa de retorno.

Valor (V) Tasa de xcapitalization (R) = margen de explotación (I)

$ 300.000 x 0,08 = $ 24 000