Mover de un tirón casas: no sobre-renovar

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Una regla importante en mover de un tirón la casa es, no exceso de mejorar una propiedad. Investigación propiedades similares en la zona para determinar el valor justo de mercado por la casa que está volteando y, a continuación, planificar sus reparaciones y renovaciones para mejorar la propiedad a ese punto o ligeramente mejor. Es probable que tenga problemas para vender una propiedad de $ 350.000 en un área donde las mejores casas se están vendiendo por $ 275.000.

Recuerde la lección que transmite esta historia de un profesional superior en el negocio de casa de volteo:

Una vez comprado una propiedad y luego rápidamente revendió a un inversor que planea sobre la renovación de la casa sí mismo y venderlo a un beneficio. Él era mecánicamente inclined- trabajó en la construcción y trabajó eventualmente en las noches y fines de semana haciendo reparaciones y renovaciones. La casa estaba en condiciones promedio: Se necesita una nueva alfombra, algunos parches pared, pintura, y algunas otras reparaciones esenciales. Estimé las reparaciones a un costo de entre $ 8.000 y $ 10,000 - o tal vez menos que eso, porque el inversor estaría haciendo gran parte del trabajo por sí mismo.

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La propiedad se encuentra en una zona deseable que era atractivo para los compradores por primera vez. Para ese tipo de mercado, que por lo general invierten lo suficiente como para hacer que la casa atractivo y funcional, dejando las mejoras a los compradores para que puedan realizar renovaciones para satisfacer sus gustos. Por lo general instalar nuevos alfombra, los nuevos accesorios, y placas de cubierta nuevos para los interruptores y Outlets dar el lugar una nueva capa de pintura- tener la inspected- horno y tienen los sistemas de fontanería y eléctricas probados y reparados (si es necesario). De esa manera me siento bien acerca de la venta de una casa para una familia joven la compra de su primera casa. La propiedad tenía alrededor de $ 35,000 en equidad en el mismo, por lo que el inversor debe haber sido capaz de ganar al menos $ 25,000 de la transacción, incluso si se hubiera contratado a cabo todo el trabajo.

Por desgracia, este inversor particular, se dejó llevar. Se puso casi todas las mejoras que se pueda imaginar en la casa. Se instaló molduras de alta gama y accesorios, y eviscerado y se instala tanto una nueva cocina de lujo (que estaba bien para empezar) y un baño nuevo. Incluso con recubrimiento epóxico el suelo del garaje (una característica maravillosa, pero sin duda una exageración).

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El problema con la reparación de una casa de esta manera es que no importa cuantas mejoras y comodidades que echar en ella, la casa se encuentra todavía en un mercado que limita el valor. Se había reparado la casa como si fuera a estar viviendo en ella. . . y el entretenimiento de regalías sobre una base regular.

Tenía su sorpresa muy desagradable cuando aparece la casa en venta. Para obtener el beneficio que quería, que puso su precio de venta decenas de miles de dólares por encima del precio actual de las propiedades comparables en la zona, y nadie estaba interesado, especialmente los compradores por primera vez que estaban en el mercado de una propiedad asequible. Se preguntó por qué. Me invitó a tomar un vistazo alrededor y explicarle por qué no podía vender la casa.

Esta casa era la casa más bonita que había visto en mucho tiempo y sin duda la más bella casa en la calle. . . probablemente en toda la subdivisión. Le expliqué que había restaurado la casa fuera del mercado. Venderlo, tendría que reducir significativamente su precio de venta. Él terminó vendiendo la propiedad por un beneficio neto de unos $ 3,000 (o $ 6.25 por hora en base a la cantidad de tiempo que invirtió en ella).

Lo que se llevaron de la experiencia vale mucho más que el dinero que hizo. En un giro posterior, se compró otra propiedad al por mayor de mí en el mismo barrio y anotó poco más de $ 19.000. Yo diría que aprendió su lección. Vendió la casa dentro de los dos meses de su comercialización a, lo has adivinado, un comprador por primera vez y su joven familia. Estaban emocionados de iniciar una “nueva” casa asequible fresco, y encantados con la posibilidad de hacer sus propias actualizaciones a través del tiempo.