Al invertir en el sector inmobiliario, estar al tanto de los juegos que juegan los vendedores para inflar noi

El margen de explotación (NOI) que se utiliza en el cálculo de IRV debe ser el NOI proyectada. Sin embargo, los vendedores a menudo precio que los bienes inmuebles sobre la base de la NOI histórica o el más reciente de los últimos 12 meses, ya que pueden apoyar ese número con sus registros financieros. Como comprador, usted debe tener en cuenta que algunos vendedores planean la venta de su propiedad sólo después de operar en un modo de ser para la venta pronto a por lo menos 12 meses - asegurándose de que maximizar los ingresos y reducir al mínimo los gastos de operación. A pesar de que la maximización de la NOI es de sentido común y algo que todos los propietarios deben hacer todo el tiempo, algunos propietarios pueden ser muy astuto acerca de los números que informan en el período antes de que tomen la propiedad disponible para la venta.

Por ejemplo, pueden diferir ingresos o cobrar los pagos de sumas globales que se inflan artificialmente el ingresos de la que pueden hacer mejoras considerables a los aspectos físicos de la propiedad para que puedan diferir el mantenimiento continuo normal y reportar los gastos de funcionamiento anormalmente bajos en los 12 meses previos a la venta. Pueden hacer esto simplemente almacenando las piezas y materiales más utilizados y luego utilizar el exceso de inventario así que parece que no tenían estos gastos durante el año pasado. O pueden afirman que muchos de los gastos de explotación normales de la propiedad son bienes de capital y no forma parte del cálculo de NOI.

Utilice el método del presupuesto de base cero de la proyección de los ingresos y gastos operacionales para llegar a un NOI realista para su primer año de propiedad. El desarrollo de sus propios números minimiza la posibilidad de que va a tomar su decisión de inversión en los números artificiales. Y no se detienen con el NOI. Especialmente si las operaciones de las propiedades han sido manipulados mediante el aplazamiento de mantenimiento y reparaciones, desea formular un presupuesto detallado y exhaustivo gasto de capital de lo que se observa durante su diligencia debida walk-through (s). Recuerde que los únicos números que debe confiar son los que se han verificado de forma independiente a sí mismo.