La fusión de un acuerdo de compra con una escritura
El comprador y el vendedor de bienes raíces suelen firmar una acuerdo de compra, un contrato pendiente de ejecución que obliga a las partes a comprar y vender los bienes raíces en ciertas condiciones. Ellos pueden hacer varias promesas y representaciones en el acuerdo de compra.
El acuerdo de compra administra la relación entre las partes hasta clausura, cuando el vendedor le da una escritura al comprador y el comprador da el dinero compra al vendedor. En ese momento, se dice que el acuerdo de compra de unir con la escritura, aunque tal vez tendría más sentido decir que la escritura reemplaza el acuerdo de compra.
Mediante la entrega de una escritura y el dinero de la compra, las partes señalan que se han cumplido las condiciones del contrato de compra o que renuncian a la falta de cualquier condición que no se han cumplido. También indican que aceptan la actuación de la otra parte de sus obligaciones en virtud del acuerdo de compra. Dicha indicación es especialmente fuerte cuando la escritura se dirige a la misma materia que el acuerdo de compra.
Si cualquiera de las partes siente que la condición no se ha cumplido o que la otra parte ha violado un pacto en el contrato de compra, debe exigir el cumplimiento antes del cierre, renunciar a la objeción, o expresamente estar de acuerdo con la otra parte para seguir adelante con el cierre y resolver la objeción después del cierre.
La doctrina de fusión tiene algunas excepciones. Incluso después del cierre, una parte puede hacer cumplir los términos del acuerdo de compra en las siguientes situaciones:
Expresar la intención de sobrevivir de cierre: Las partes pueden hacer cumplir un término del contrato de compra si las partes indicaron claramente su intención de que el término sería ejecutable después del cierre, tal como mediante una cláusula que dice que el término en particular sobreviviría cierre.
Promete ser realizado después del cierre: Las partes pueden cumplir las promesas de compra-acuerdo que se pretenden llevar a cabo después del cierre. Un ejemplo sencillo es una promesa en el acuerdo de compra que dice el vendedor hará ciertas reparaciones en la casa dentro de un cierto período de tiempo después del cierre. Las partes, obviamente, tendría la intención de que la promesa de llevar a cabo y ejecutables después del cierre.
disposiciones colaterales: El título transferencias escritura y posesión para el concesionario y pueden merecer ese título. La escritura por lo general no incluye ningún otro tipo de promesas. Así que si el acuerdo de compra incluye promesas que no están relacionados con la transferencia del dominio y posesión, y si la escritura no dice nada acerca de esas promesas, no hay razón para pensar que la escritura estaba destinado a ocupar el lugar de las disposiciones de la compra acuerdo.
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Fraude: Una de las partes puede demandar al otro por fraude después del cierre, a pesar de la doctrina de fusión. Por ejemplo, si el acuerdo de compra representa que el sistema de calefacción funcionaba y el vendedor mintió al decirle al comprador que recientemente tuvo el sistema de calefacción inspeccionado y funcionó bien, el comprador podría demandar al vendedor por fraude, incluso después del cierre.
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error mutuo: Existe un error mutuo cuando ambas partes comparten una creencia errónea y su consentimiento por escrito, por lo tanto no refleja su acuerdo real. Por ejemplo, un error de redacción en la descripción legal de la escritura de la propiedad transmitida puede ser un error mutuo, y una de las partes puede tener la escritura reformado después del cierre para reflejar un acuerdo real de las partes.