Cómo estimar los flujos netos de efectivo

El proceso de estimación de los flujos netos de efectivo de la inversión requiere un poco más de trabajo que la estimación de la cantidad que se necesita para invertir. A pesar de que está trabajando con QuickBooks 2012, necesitará la ayuda de Excel u otra hoja de cálculo financiero.

Sentarse y pensar cuidadosamente acerca de cualesquiera otros ingresos y los gastos adicionales que produce la inversión. Obviamente, que espera que el efecto neto de la inversión le ahorrará dinero en efectivo. Sin embargo, ciertas cantidades de la inversión que le costará. Por otro lado, también recibirá ahorros que los rendimientos de las inversiones.

¿Quieres construir un poco de horario - esto puede escribirse en el reverso de una servilleta de papel o escribe en una hoja de cálculo como Excel - y lo utilizan para estimar y calcular cuidadosamente los flujos de caja.

Supongamos que, en el caso del edificio de oficinas, que los siguientes dos artículos determinan los flujos netos de efectivo.

• La nueva hipoteca requiere un pago de intereses anual de $ 21.000. Para simplificar las cosas (no se preocupe por la amortización del principal por el momento), se supone que esto es una hipoteca de interés solamente. Además supongamos que necesita para pagar la totalidad del saldo de la hipoteca en 20 años como parte de un pago global. En el ínterin, sin embargo, tendrá que pagar $ 21.000 al final de cada año.

• Debido a que usted es dueño de su propio edificio, se ahorra $ 20.000 en el primer año de alquiler. Esta cantidad, sin embargo, aumenta cada año. Si el alquiler que usted ha estado prestando ha aumentado cada año en un 3 por ciento debido a la inflación, es posible que desee asumir que sus ahorros alquiler, con el fin de pronosticar con precisión, debe ser inflado por 3 por ciento cada año también.

  Por ejemplo, es posible que desee asumir que en el segundo año, el ahorro alquiler equivalen a 103 por ciento de $ 20.000. En el tercer año, el ahorro alquiler equivalen a 103 por ciento de $ 20.600 (que es el ahorro de alquiler del segundo año).

Video: Estado de flujo de efectivo

¿Tiene este negocio de alquiler de ahorros tiene sentido? Con la inversión de gastos de capital, la inversión de capital a menudo ahorra dinero de alguna manera. Por lo tanto, es necesario estimar los ahorros a lo largo de los años que utilizará la inversión de capital.

En este caso, el ahorro de alquiler deben ser iguales a los ahorros de alquiler a corto plazo más inflación para cada año. Otra manera de mirar la cantidad ahorros alquiler es decir que el ahorro es igual a la renta de alquiler que usted no tendrá que pagar si es el propietario del edificio.

Video: CALCULO DEL FLUJO NETO DE EFECTIVO

La siguiente tabla resume los flujos de efectivo que le gustan al invertir en este edificio. La tabla tiene una columna para cada número de años (el programa muestra 20 años de ahorros alquiler y pagos de hipoteca).

El calendario también incluye tres columnas, que informan sobre los ahorros de alquiler, el pago de intereses anual de la hipoteca, y la cantidad de flujo de efectivo neto. La cantidad de flujo de efectivo neto es igual a los ahorros alquiler menos el pago de intereses de la hipoteca.

Observe que en los dos primeros años, el pago de intereses de la hipoteca supera los ahorros alquiler. Sin embargo, en el año 3 y más allá, los ahorros en renta excede el pago de la hipoteca.

Cuando nos fijamos en los flujos de efectivo que se derivan de una inversión de capital, es necesario hacer algunas hipótesis sobre lo que ocurre al final de la vida de la inversión. En el caso de la inversión edificio, por ejemplo, es probable que necesite para demostrar que la hipoteca se paga. También es posible que desee mostrar la venta del edificio en algún momento.

Video: Valor Presente Neto y Flujo Neto de Efectivo

Para mostrar cómo funciona esto, supongamos que a finales del año 20, que paga la hipoteca (que todavía será $ 300.000, ya que sólo ha estado pagando intereses) y supongamos que usted vende el edificio por $ 630,000 - esta cantidad es una estimación .

Para llegar a esta estimación, tomar el $ 350,000 Precio de compra original y luego anualmente inflar esa cantidad por un 3 por ciento más de 20 años. Si lo hace, produce un precio de venta estimado en el año 20 de $ 630,000. También tendrá que pagar los costes de venta que suman $ 30.000.

La siguiente tabla muestra cómo estos números se genera un flujo de caja final de liquidación. El precio de venta bruto es igual a $ 630,000. Entonces usted tiene que pagar la hipoteca $ 300.000. Entonces usted también tiene $ 30.000 de los costos de venta.

Si se resta la hipoteca y los costos de venta del precio de venta bruto, el flujo de caja final, entonces, es igual a $ 300.000. Esto tiene sentido, ¿verdad? El precio de venta bruto de $ 630,000 menos $ 300.000 para el pago de la hipoteca menos $ 30.000 para los costos de venta es igual a $ 300.000.

El paso final es la combinación de la información mostrada. Los flujos de caja neta columna resume los flujos netos de efectivo. La columna muestra el flujo de caja de liquidación 0 durante los primeros 19 años. Luego, en el año 20, sin embargo, el flujo de caja muestra la liquidación como $ 300.000. El verdadero negocio combina los flujos netos de efectivo y el flujo de caja de liquidación.