Cómo calcular la depreciación para el examen de licencia de bienes raíces
El Examen de Licencia Inmobiliaria tendrá preguntas que le piden que calcular la depreciación. Depreciación es la pérdida de valor a cualquier estructura debido a una variedad de factores, tales como el desgaste, la edad y la mala ubicación.
El termino depreciación acumulada significa la depreciación total de un edificio por todas las causas. También debe tener en cuenta que la depreciación acumulada no es el tipo de depreciación que se refiere a los contadores cuando se deprecian un edificio o una pieza de equipo para fines fiscales.
exámenes de licencia general solicitan dos tipos de preguntas acerca de la depreciación: Una pregunta pidiendo la definición de un tipo particular de depreciación y una pregunta que le da una prenda de la depreciación y le pregunta qué tipo de depreciación que el tema representa. En ocasiones es posible conseguir una pregunta que le pide que para calcular la depreciación utilizando una técnica muy simple conocido como el método de línea recta.
El deterioro físico (curable e incurable)
El deterioro físico es el desgaste normal que un edificio experiencias a medida que envejece y que depende de la calidad original de la construcción y el nivel de mantenimiento en curso. Las dos categorías de deterioro, curables e incurables, tienen más que ver con la economía que la posibilidad física real de corregir algo:
deterioro curable: Se refiere a una forma de deterioro que es económicamente factible para reparar. En otras palabras, el aumento del valor supere el coste de la reparación. La pintura es un buen ejemplo de algo que por lo general añade más valor de lo que cuesta.
deterioro incurable: Si el costo de la reparación de un elemento supera el valor que se suma a la estructura, el elemento se considera incurable, incluso si se puede arreglar. Por lo general, estas formas de deterioro son elementos físicos asociados con la estructura de un edificio - reparaciones de cimentación significativos probablemente serían clasificados como incurable. Son incurables porque no se beneficiaría económicamente fijándolos
La obsolescencia funcional
diseño pasado de moda en estructuras mayores o diseño inaceptable en nuevas estructuras por lo general apunta a una clase de amortización conocido como obsolescencia funcional. También se separa en categorías curables e incurables referentes a la viabilidad económica.
Una casa antigua que tiene cuatro dormitorios, pero un solo cuarto de baño situado junto a la cocina sufre de obsolescencia funcional. Este ejemplo muestra incurable porque el costo de la construcción de un cuarto de baño completamente nuevo, probablemente supera cualquier aumento en el valor de la casa que puede generar.
Una nueva casa construida con sólo dos dormitorios y una habitación para una oficina en casa sufriría de obsolescencia funcional curable. La mayoría de la gente quiere, al menos, tres dormitorios. Adición de un armario para el espacio de oficina en casa y convertirla en un dormitorio sería relativamente fácil. Por lo que el valor de la casa aumenta en una cantidad mayor que lo que gastó para construir el armario.
obsolescencia externa
obsolescencia externa es una forma de depreciación causada por factores externos a la propia tierra. Siempre es incurable, porque la tierra no se puede mover. Esta forma de amortización puede ser causada por las características económicas o físicas, generalmente llamada de localización,. Una estación de gas adyacente a una casa unifamiliar es una fuente de obsolescencia externa. Inusualmente malas condiciones del mercado pueden considerarse también la obsolescencia externa.
El método en línea recta de cálculo de la depreciación
El método de la línea recta de cálculo de la depreciación es una de las pocas preguntas de matemáticas te pueden hacer sobre el enfoque del costo.
los método de la línea recta para la estimación de la depreciación supone que una estructura se deteriora al mismo ritmo cada año. Este método, que también se llama la método de vida era económica, implica una estimación de lo que se llama la vida económica total de un edificio y su edad efectiva. Estas cifras son estimaciones un tanto subjetivas que los evaluadores se cometen al usar el método de línea recta.
Para los propósitos del examen, recordar las definiciones y cómo hacer los cálculos. los vida económica de un edificio refleja el número de años que contribuye al valor de la tierra. los edad efectiva es una estimación de la edad del edificio parece ser, teniendo en cuenta el desgaste, mantenimiento y actualizaciones.
El cálculo supone que un edificio se deteriora a una velocidad igual durante su vida económica, por lo tanto, si usted estima la vida económica de un edificio que es de 50 años, en un año de que se deteriore el 2 por ciento de su valor total. En efecto, se utiliza hasta un 2 por ciento de su vida económica total. La fracción 1/50 también es 2 por ciento.
Por lo que el edificio se deprecia a una tasa del 2 por ciento al año a causa de deterioro físico. En caso de que son arrojados a una pregunta con una vida económica totalmente diferente, digamos 40 años, el cálculo sería 1/40. Si se divide 1 por 40 se obtiene el 2,5 por ciento. Cualquiera que sea la vida económico total, si se divide el número uno por la vida económico total, se obtiene el porcentaje anual.
Video: Bienes de uso - amortizaciones-venta de bienes de uso
El siguiente paso es donde entra en edad efectiva. Digamos que la edad efectiva de un edificio es de diez años. Si la vida económica del edificio es de 50 años y desde el cálculo anterior se sabe que se deprecia a un 2 por ciento por año, lo único que hacer es multiplicar la edad efectiva por el porcentaje anual de depreciación para obtener la depreciación total.
En el ejemplo:
10 años edad efectiva x 2 por ciento por año depreciación = depreciación 20 por ciento total de
La pieza final de la fórmula está multiplicando el porcentaje total de depreciación por el costo de reproducción o reemplazo. Para continuar con el ejemplo, supongamos que su costo de reproducción fue de $ 100.000. La fórmula sigue como:
Video: licencias médicas
$ 100 000 costo de reproducción x 20 por ciento (0,20) = $ 20.000 depreciación total
$ 100.000 costo de reproducción - $ 20.000 = $ 80.000 depreciación depreció costo de las mejoras
Para la prueba, tiene que ser capaz de hacer todos estos cálculos cuando se les da los datos apropiados.